住宅ローンの金利上昇はいつまで続く？今後の見通しと上昇シミュレーション

2025年11月24日

長く続いた住宅ローンの「超低金利時代」が、いよいよ変わり始めています。
金利が動き出すと、「もしこのまま上がり続けたらいくら払うことになるの？」と心配になってしまいますよね。
私たちが今できることは、不安になることではなく、まずは状況を冷静に理解することです。
そこで今回は、金利上昇の原因となっている日本銀行の政策の大まかな方向性を解説します。
さらに、具体的な数字でシミュレーションを見て、「もしも」の場合の返済額を紹介します。
正確な知識を持って、ご自身の家計に一番合った対策を見つけるお手伝いをします。

金利上昇の事実と今後の流れ

固定金利と変動金利の最新動向

2025年10月現在、住宅ローン金利は明確な転換点を迎えています。
まず、長期金利（新発10年国債利回り）を指標とする固定金利タイプは、指標となる長期金利の上昇をそのまま反映し、【フラット35】を含め多くの銀行で引き上げが継続しています。

一方、短期金利に連動する変動金利は、長期間にわたり低位で据え置かれてきました。
しかし、2025年10月には三菱UFJ銀行やみずほ銀行など一部の大手銀行が、優遇金利の見直し（優遇幅の縮小）により、実質的な適用金利を引き上げました。
これは、金利環境の変化が変動金利にも波及し始めたことを示す重要な事実です。

日銀「金融政策正常化」の理由

金利上昇の最も大きな要因は、日本銀行（日銀）が20年以上続いた「大規模金融緩和」を修正し、金融政策を「正常化」する方向へ移行していることです。
これは、日本経済において物価と賃金の上昇が持続可能となりつつあることを受けた動きです。
金利を「低すぎる水準」から、経済活動や物価の状況に「見合った水準」へ戻そうとしています。

2026年に向けた金利予測

では、この金利上昇はいつまで続くのでしょうか。
多くの金融市場関係者や経済学者の間では、日銀による金融政策の正常化はまだ初期段階であり、短期で終わるものではないという見方が支配的です。

今後の景気や物価の動向次第ではありますが、金利の上昇傾向は2026年にかけても緩やかに続く可能性が高いと予測されています。
短期金利（政策金利）と長期金利は、今後も段階的に引き上げられるシナリオが有力視されており、住宅ローン利用者は、金利が低下に転じる材料は現時点では乏しいという前提で計画を立てる必要があります。

1％上昇が示す返済額の差

3,000万円借入の負担額シミュレーション

金利の上昇が、実際の返済計画にどれほどの影響を与えるかを見てみましょう。

まず、借入額3,000万円、返済期間35年、元利均等返済（ボーナス払いなし）という条件で、金利が1.0%上昇した場合を比較します。

・金利 0.5% の場合
毎月の返済額：約 77,859 円
35年間の総返済額：約 3,270 万円

・金利 1.5% の場合
毎月の返済額：約 91,734 円
35年間の総返済額：約 3,853 万円

金利が1.0%上昇するだけで、毎月の返済額は約1.4万円増加し、35年間の総返済額では約583万円もの差が生じます。
この差額を「許容できるリスク」と捉えるか、「避けるべきコスト」と捉えるかが、金利タイプを選択する上で重要な判断材料となります。

4,000万円借入におけるリスクヘッジの考え方

次に、借入額を4,000万円に増やしてシミュレーションします。
（条件は同じく35年、元利均等）

・金利 0.5% の場合
毎月の返済額：約 103,812 円
35年間の総返済額：約 4,360 万円

・金利 1.5% の場合
毎月の返済額：約 122,312 円
35年間の総返済額：約 5,137 万円

借入額が大きい場合、金利上昇の影響はさらに拡大し、総返済額の差は約777万円にも達します。

このシミュレーション結果は、2つの重要な視点を示しています。
一つは、これだけの返済額の差を回避できる「固定金利を選ぶメリット」です。
もう一つは、低金利の「変動金利を選ぶのであれば、この金利上昇分を将来的に繰り上げ返済や貯蓄で賄う計画（リスクヘッジ）が不可欠である」ということです。
自身の家計の余裕度やリスク許容度に応じて、最適な金利タイプを冷静に選ぶ判断材料とすべきです。

まとめ

住宅ローン金利は、日銀の金融政策正常化という大きな流れの中で、上昇圧力が継続しています。
この傾向は2026年にかけて続く可能性が高いため、現状を冷静に把握することが重要です。
特に変動金利を利用している方、またはこれから借り入れをする方は、金利上昇が総返済額に与える影響をシミュレーションし、「将来金利が上がっても対応できるか」という視点で返済計画を点検すべきです。
現在の金利水準が固定されているうちに、固定金利への借り換えを検討したり、繰り上げ返済の資金準備を進めるなど、早い段階での対策が、将来の経済的な安定につながります。

三井開発には、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナー、宅建士も常駐しております。
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