タワマン節税の改正による影響とは？仕組みと評価額の変動を解説

2026年4月1日

相続税対策として、タワーマンションの購入が注目されることがありました。
その背景には、不動産の相続税評価額が実際の市場価格よりも低く算定されるという特性がありました。
しかし、近年、この評価方法の見直しが進み、特に2024年1月からは新たなルールが適用されることになりました。
この制度変更は、これまで期待されてきた節税効果にどのような影響を与えるのでしょうか。
最新の制度内容と、それがもたらす税負担の変化について解説します。

タワマン節税の仕組みと改正の背景

不動産評価額と市場価格の乖離

相続税の計算においては、財産の評価額が重要となります。
現金や預貯金などは原則として相続開始時点の時価が評価額となりますが、不動産、特にマンションの場合は、相続税評価額が市場価格よりも低く算定される傾向にあります。
これは、土地部分の評価に路線価が、建物部分の評価に固定資産税評価額が用いられるためです。
国税庁の資料によれば、マンションの相続税評価額と市場価格の乖離率は、戸建て住宅と比較して大きいことが指摘されてきました。
特にタワーマンションでは、その階数や立地条件などによって市場価格が上昇する一方、相続税評価額との差が広がりやすい構造がありました。
この乖離が大きいほど、相続税の課税対象となる財産額を減らす効果が期待できたのです。

1戸あたりの評価額が低くなる構造

タワーマンションで相続税の節税効果が期待された背景には、1戸あたりの相続税評価額が抑えられる構造があります。
タワーマンションは1棟に多くの住戸が入居しているため、敷地全体に対する1戸あたりの敷地権割合が小さくなります。
相続税の土地評価額は「敷地全体の評価額×敷地権割合」で計算されるため、敷地権割合が小さいほど土地の評価額は低くなります。
また、建物部分の評価額も、市場での人気や眺望などの付加価値は考慮されず、固定資産税評価額が基準となるため、市場価格との乖離が生じやすくなります。
さらに、タワーマンションでは「小規模宅地等の特例」が適用されるケースも多く、これらの要因が複合的に作用し、相続税評価額の圧縮に繋がっていました。

2024年改正でタワマン節税はどう変わったか

区分所有補正率による評価額の変動

2024年1月1日以降の相続・贈与から、タワーマンションを含む区分所有マンションの相続税評価額の計算方法が変更されました。
この改正の主なポイントは、「区分所有補正率」という新たな指標が導入されたことです。
これは、マンションの市場価格と相続税評価額との乖離を是正するために設けられました。
具体的には、マンションの築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度などをもとに「評価乖離率」を算出し、そこから「評価水準」を導き出します。
この評価水準に応じて、相続税評価額が補正される仕組みです。
特に、市場価格との乖離が大きいと判断された場合、評価額が増額される方向に作用します。

以前ほどの節税効果は期待できない

新しい評価方法の導入により、タワーマンション、特に高層階の物件における相続税の節税効果は、以前と比較して大きく期待できなくなりました。
改正後の計算方法では、築年数が浅く、高層階に位置するマンションほど、評価乖離率が大きくなり、結果として相続税評価額が増額される傾向にあります。
これは、市場価格と相続税評価額の著しい乖離を是正し、公平な課税を実現するための措置です。
不動産が相続税評価額を圧縮する効果自体は残っていますが、タワーマンションだからといって、以前のように大幅な節税が可能となるわけではなくなっています。
相続対策においては、制度の変更点を理解し、他の手法も検討することが重要となります。

まとめ

タワーマンションの相続税節税は、相続税評価額が市場価格より低くなる特性と、1戸あたりの土地評価額が抑えられる構造を利用する手法でした。
しかし、この評価額の乖離が問題視され、2024年1月1日より区分所有マンションの評価方法が改正されました。
新たな「区分所有補正率」の導入により、市場価格との乖離が大きい物件の評価額は、以前よりも市場価格に近い水準に引き上げられることになりました。
この改正により、タワーマンションを利用した以前ほどの節税効果は期待しにくくなっています。
相続対策を検討する際には、最新の税制を踏まえ、専門家への相談が不可欠です。

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