アパート経営の利回り目安とは？理想の5%や実質利回りでの確認ポイント

2026年7月28日

アパート経営を検討する上で、収益性を測る重要な指標となる「利回り」。
安定した経営を目指すためには、その目安を正しく理解しておくことが不可欠です。
しかし、利回りには複数の種類があり、また、物件の立地や条件によって大きく変動するため、一概に「この数字が正解」とは言えません。
今回は、アパート経営における利回りの目安や、収支計画を立てる上で考慮すべき点について解説します。

アパート経営の利回り目安とは

理想は実質利回り5%最低ラインは3%

アパート経営における利回りは、投資額に対してどれくらいの利益が見込めるかを示す指標です。
一般的に、理想とされる実質利回りは5%程度、最低ラインとしては3%程度が目安とされています。
ただし、これはあくまで一般的な目安であり、新築アパートの場合、立地条件や投資額によって2%〜5%程度になることもあります。

利回りは個別の条件で変動する

アパート経営の利回りは、物件の立地、築年数、規模、建物の構造、そしてオーナー自身の資金計画など、様々な条件によって大きく変動します。
例えば、土地を新たに購入して建てる場合と、既に土地を所有している場合では、初期費用が異なるため、求められる利回りも変わってきます。
また、リスクをどこまで許容できるかによっても、適正な利回りの水準は異なります。

アパート経営の利回り目安で確認すべきこと

経費や空室を考慮した実質利回りで見る

アパート経営の収益を正確に把握するためには、「実質利回り」を確認することが重要です。
表面利回りは年間家賃収入のみで計算されるため、実際の経営状況との乖離が大きくなりがちです。
実質利回りは、固定資産税、管理費、修繕費、保険料などの年間経費や、想定される空室率を差し引いて計算されるため、より現実的な収支を示す指標となります。

家賃下落や金利上昇リスクを想定する

アパート経営は長期にわたる事業であるため、将来起こりうるリスクを考慮した計画が不可欠です。
建物は年々老朽化し、周辺の競合物件の出現などにより、家賃が下落する可能性があります。
また、アパートローンで変動金利を選択している場合、市場金利の上昇によって返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫するリスクも想定しておく必要があります。
これらのリスクを織り込んだ上で、シミュレーションを行うことが大切です。

まとめ

アパート経営における利回りは、収益性を測る上で欠かせない指標ですが、その目安は一律ではありません。
理想とされる実質利回り5%、最低ライン3%という数字はありますが、これはあくまで一般的な基準であり、立地、物件の条件、そしてオーナー自身が許容できるリスクによって変動します。

収支計画を立てる際は、経費や空室率を考慮した「実質利回り」を重視し、さらに家賃下落や金利上昇といった将来のリスクも想定に入れて、慎重に検討を進めることが、安定したアパート経営の実現につながります。